É como Deja Vu tudo de novo

A famosa citação do grande jogador de beisebol Yogi Berra certamente se aplica ao mercado imobiliário de hoje. No final dos anos 1980 e início dos anos 90, os EUA experimentaram uma desaceleração devastadora no mercado imobiliário comercial. Durou mais de cinco anos e, embora muitos investidores tenham perdido grandes somas de dinheiro, houve alguns investidores experientes que compraram propriedades por centavos de dólar. Soa familiar?

Na década de 1990, o governo formou a Resolution Trust Corporation (RTC) para assumir milhares de Poupanças e Empréstimos, pagou seus empréstimos devidos e vendeu as execuções hipotecárias que se seguiram por troco. Como quase não havia financiamento institucional disponível, os investidores com caixa puderam aproveitar a oportunidade que esse mercado “em baixa” oferecia.

Naquela época, Sam Zell, de Chicago, criou um novo produto de investimento chamado The Vulture Fund com US$ 409 milhões de capital de investidores para se preparar para as oportunidades de compra que virão (hoje esse tipo de fundo é conhecido pelo nome politicamente correto: Opportunity Fund). Ele comprou o máximo de propriedades que pôde e ganhou bilhões de dólares quando vendeu tudo no final dos anos 90.

Na virada do século, houve outra recessão e foi um desempenho repetido para Zell e outros que novamente abocanharam pechinchas. Os preços dispararam até 2006, e ele vendeu novamente. Agora que estamos em outra crise, adivinhe o que Zell está fazendo? Recentemente, ele foi notícia porque está repetindo o desempenho, comprando bem abaixo do custo de reposição da propriedade, uma tática que lhe serviu bem ao longo dos anos. Ele sabe que ninguém pode competir com os aluguéis que ele pode cobrar dos inquilinos e ainda manter um bom fluxo de caixa. Sua estratégia vencedora e seu histórico falam por si. Ele simplesmente aproveita um ciclo normal no mercado imobiliário.

O ciclo de hoje é um pouco diferente, no entanto. Os imóveis comerciais não são superconstruídos (como nos anos 80), então os níveis de ocupação ainda são altos. No entanto, o crédito institucional secou, ​​mesmo para propriedades comerciais, por causa da bagunça das hipotecas subprime. Essa falta de liquidez criou algumas pechinchas muito boas para aqueles que podem juntar o dinheiro. Vendedores motivados estão dispostos a fornecer financiamento acessível se o comprador puder colocar um adiantamento considerável na mesa. O dinheiro é rei nos dias de hoje.

Acredito que este mercado representa uma oportunidade extraordinária para os investidores ganharem dinheiro em grande. Se você acredita que o ciclo imobiliário representado no gráfico acima faz sentido e concorda que estamos agora no quadrante Recessão do ciclo atual, agora você tem a chance de colocar a estratégia de Sam Zell em prática.

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